MECrnogorski
Crna Gora je pokrenula pripremu posebnog Zakona o zakupu stanova. Budući propis trebalo bi da jasnije uredi dugoročni zakup stanova, ali zakon još nije usvojen i njegova konačna rješenja nijesu poznata. To je naročito važno za depozit, promjenu zakupnine i raskid ugovora: Ministarstvo je potvrdilo da će se ta pitanja analizirati tokom izrade nacrta, ali još nije objavilo konačna pravila. 1 6
U međuvremenu se zakup stana već uređuje važećim propisima. Zato nije tačno da zakupci i stanodavci treba da čekaju novi zakon da bi znali osnovna pravila. Zakon o obligacionim odnosima propisuje formu ugovora i pojedine osnove za prestanak ili otkaz zakupa stana. 3
U kojoj je fazi novi Zakon o zakupu stanova?
Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine objavilo je 29. septembra 2026. javni poziv za konsultovanje zainteresovane javnosti u početnoj fazi pripreme nacrta. Poziv navodi da konsultacije traju 15 dana od objavljivanja. U objavljenom pozivu navedena su pitanja zasnivanja, trajanja i prestanka zakupa, visine i načina plaćanja zakupnine, korišćenja i održavanja stana i zaštite prava obje strane. 1
Rok nije jednako prikazan na svim zvaničnim stranicama. Tekst poziva navodi 15 dana od 29. septembra, dok detalji poziva na stranici gov.me prikazuju 9. oktobar kao rok. Portal eUprave je prilikom provjere 12. oktobra označavao poziv kao „Aktivan“, ali bez upisanog datuma u polju „Rok“. Zbog tog neslaganja, prije slanja komentara ili objave informacije o tome da li su konsultacije završene, provjeri status direktno kod Ministarstva ili na portalu eUprave. 1 2
Ministarstvo je navelo da je nacrt zakona planiran tokom 2027. godine, poslije početnih konsultacija i daljeg rada na tekstu. Nakon nacrta slijedili bi javna rasprava i zakonodavna procedura. To znači da se zasad ne može navesti siguran datum usvajanja ili početka primjene. 6
Šta važi dok se novi zakon priprema?
Prema članu 629 Zakona o obligacionim odnosima, ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren u skladu sa propisima. Zakon propisuje da je ugovor koji ne ispunjava te uslove ništav. Zato pisani ugovor nije samo preporuka za uredniji odnos: važeći zakon propisuje posebnu formu. Isti član navodi da ugovorom treba urediti i međusobne odnose pri upravljanju stambenom zgradom. Za konkretan slučaj treba provjeriti koji oblik ovjere zahtijevaju važeći propisi. 3
Izmjena Zakona o obligacionim odnosima objavljena u Službenom listu 117/2026 odnosi se na članove 2 i 10, a ne na odredbe o zakupu stana u čl. 629–634. 4 Na zakup stana primjenjuju se i opšta pravila o zakupu iz istog zakona. Među posebnim pravilima za stambeni zakup su sljedeća: 3
- Ako zakupac ne plati zakupninu u dva uzastopna roka, zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka. Zakon predviđa izuzetak ako zakupac izmiri dug prije nego što mu otkaz bude saopšten, odnosno ako tada ima potraživanje koje ispunjava uslove za zakonsko prebijanje.
- Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako je stan dat u podzakup bez njegove dozvole.
- Ugovor prestaje, između ostalog, sporazumom, istekom ugovorenog vremena, propašću stana ili otkazom, kao i u drugim zakonom predviđenim slučajevima.
- Ako trajanje ugovora nije određeno niti se može odrediti, svaka strana može ga otkazati uz otkazni rok. Ako ugovorom nije određen drugačiji rok, zakonski rok iznosi tri mjeseca.
Ova pravila ne znače da je svaki otkaz zakonit u svim okolnostima. Važni su tekst ugovora, razlog otkaza, način dostavljanja izjave i činjenice konkretnog slučaja. Kod spora ili prijetnje iseljenjem, zatraži savjet advokata prije nego što preduzmeš korake.
Depozit: još nema najavljenog novog iznosa ili limita
Depozit se često ugovara kao osiguranje za neizmirene obaveze ili štetu, ali ne treba pretpostaviti da postoji jedan budući zakonski iznos ili univerzalno pravilo o njegovom vraćanju. Ministarstvo je izjavilo da će pitanja depozita i povećanja zakupnine tokom trajanja ugovora analizirati kroz uporedna iskustva i procjenu uticaja propisa. U ovoj početnoj fazi nije zauzelo konačan stav. 6
Dok novi zakon ne bude usvojen i ne počne da se primjenjuje, u ugovoru precizno opišite iznos depozita, svrhu, uslove pod kojima se može koristiti i način obračuna i vraćanja. Korisno je sastaviti zapisnik o stanju stana i inventara pri useljenju i iseljenju, uz fotografije i potvrde o predaji novca. To su praktične mjere za jasniju evidenciju, a ne zamjena za obaveznu formu ugovora.
Može li se zakupnina povećati tokom ugovora?
Ne postoji još usvojeno novo pravilo iz posebnog Zakona o zakupu stanova koje bi utvrdilo ograničenje ili poseban postupak za povećanje zakupnine. Ministarstvo je navelo da će se ovo pitanje razmatrati tokom izrade nacrta. 6
Zato u važećem ugovoru treba jasno urediti iznos zakupnine i način plaćanja. Ako strane žele mogućnost promjene zakupnine, treba da napišu pod kojim uslovima i na koji način se promjena dogovara. Ne treba predstavljati predložena ograničenja, buduće formule ili rokove kao da su već usvojeni.
Prestanak i raskid: razlikuj ugovor na određeno i neodređeno vrijeme
Ugovor može prestati na osnovama navedenim u Zakonu o obligacionim odnosima i samom ugovoru. Posebno obrati pažnju na to da se zakonski rok od tri mjeseca odnosi na ugovor čije trajanje nije određeno niti odredivo, i važi ako ugovorom nije određen drugi otkazni rok. To nije opšte pravilo da svaka strana može raskinuti svaki ugovor o zakupu stana uz tri mjeseca otkaza. 3
Prije potpisivanja provjeri koliko ugovor traje, da li i kako se može produžiti, kako se daje otkaz, kojim putem se dostavlja obavještenje i šta se dešava sa depozitom po prestanku zakupa. Ugovorne odredbe treba uskladiti sa prinudnim propisima; sama saglasnost stranaka ne može učiniti zakonitim ono što zakon zabranjuje.
Zašto se priprema poseban zakon?
Ministarstvo ocjenjuje da sadašnji okvir, koji se prvenstveno oslanja na Zakon o obligacionim odnosima i pojedine odredbe Zakona o socijalnom stanovanju, ne uređuje sve specifičnosti dugoročnog zakupa stanova kao stambenog odnosa. Novi propis je predviđen kao dio šire stambene politike, koja uključuje unapređenje rentalnog sektora i dostupnost stanovanja. 1 5
Ministarstvo navodi da bi poseban zakon trebalo da donese veću pravnu sigurnost i transparentnije tržište. Strategija i obrazloženje Ministarstva prepoznaju problem nedovoljne uređenosti i netransparentnosti, ali stvarni učinak zavisiće od konačnog teksta, usvojenih mehanizama i njihove primjene. Nije opravdano unaprijed obećavati da će zakon sam po sebi ukloniti sivu ekonomiju ili riješiti sporove. 1 5 6
Ministarstvo je u istom kontekstu navelo i pripremu Zakona o stambenoj podršci. Prema njegovom objašnjenju, riječ je o komplementarnoj mjeri za domaćinstva koja stambeno pitanje ne mogu riješiti na tržištu. I za taj propis treba odvojeno pratiti nacrt, usvajanje i početak primjene. 6
Šta da urade zakupac i stanodavac sada?
Prije useljenja zaključite ugovor u formi koju zahtijeva važeći zakon i jasno navedite predmet zakupa, trajanje, zakupninu, rokove plaćanja, troškove, depozit, održavanje, primopredaju i način otkaza. Sačuvajte dokaz o uplati zakupnine i depozita. Ako se stanje stana mijenja, zabilježite dogovor pisanim putem i sačuvajte prateću dokumentaciju.
Za ozbiljan spor, neplaćanje, zadržavanje depozita ili najavu iseljenja nemoj se oslanjati samo na opšti tekst na internetu. Provjeri važeći zakon i ugovor, a za konkretne pravne korake konsultuj advokata.
Taluma Montenegro – podrška pri izdavanju i pronalaženju nekretnina
Bilo da izdajete stan ili tražite dugoročni zakup, važno je da uslovi budu jasni i da se dokumentacija pripremi u skladu sa važećim propisima. Taluma Montenegro prati promjene na tržištu nekretnina i pruža podršku pri posredovanju u izdavanju, zakupu, kupovini i prodaji nekretnina.
Za informacije o ponudi i uslugama posredovanja kontaktirajte Taluma Montenegro.
Taluma – jedna adresa za sve.
