Privremeni boravak u Crnoj Gori po osnovu nepokretnosti: uslovi za 2026. godinu

Kupovina stana ili kuće u Crnoj Gori može biti osnov za podnošenje zahtjeva za dozvolu za privremeni boravak, ali vlasništvo nad nepokretnošću samo po sebi ne garantuje da će dozvola biti odobrena. Zakon propisuje dodatne uslove koji se odnose na vrstu i vlasništvo nad nepokretnošću, dokazivanje njene vrijednosti i opšte uslove za privremeni boravak.

Od 17. januara 2026. godine, za podnosioce na koje se primjenjuje novi uslov, dokaz o vrijednosti nepokretnosti mora pokazati poresku osnovicu od najmanje 150.000 eura. Postoje zakonski izuzeci i prelazna pravila za određene ranije dozvole i postupke. [1] [2]

Šta se promijenilo u Zakonu o strancima?

Izmjene i dopune Zakona o strancima objavljene su u „Službenom listu Crne Gore“, broj 3/2026, 9. januara 2026. godine, a stupile su na snagu 17. januara 2026. godine. Njima je, između ostalog, dopunjen član 56 Zakona o strancima, koji uređuje privremeni boravak po osnovu korišćenja i raspolaganja pravom na nepokretnosti. [1] [2]

Za podnosioce na koje se primjenjuje obaveza dokazivanja vrijednosti, zakon kao dokaz propisuje rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti koje izdaje organ lokalne uprave nadležan za naplatu poreza. Poreska osnovica navedena u tom rješenju ne smije biti manja od 150.000 eura. Prag se odnosi na poresku osnovicu iz rješenja — ne predstavlja posebnu taksu koju podnosilac plaća za dozvolu. Sama cijena iz oglasa ili kupoprodajnog ugovora nije zamjena za propisani dokaz. [2]

Na koga se odnosi prag od 150.000 eura?

Uslov se, u načelu, odnosi na strance koji novi zahtjev za privremeni boravak podnose po osnovu nepokretnosti i na koje se ne primjenjuje zakonsko izuzeće.

Obaveza dostavljanja dokaza o vrijednosti iz člana 56 stav 4 ne odnosi se na:

• državljane država članica Evropske unije;
• članove njihovih porodica u smislu zakona, bez obzira na to da li su i sami državljani države članice EU;
• državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske.

Ovo izuzeće odnosi se na dokaz o vrijednosti nepokretnosti. Ne znači da su ta lica automatski oslobođena drugih uslova za dozvolu, kao što su dokaz vlasništva, zahtjevi koji se odnose na nepokretnost i opšti uslovi iz člana 43 Zakona o strancima. [2]

Prelazno pravilo: ako je strancu dozvola za privremeni boravak po ovom osnovu izdata prije stupanja na snagu izmjena, postupak po zahtjevu za njeno produženje podnijetom nakon tog datuma okončava se prema ranijim odredbama. I postupci za izdavanje ili produženje dozvole koji su započeti prije stupanja izmjena na snagu okončavaju se prema ranijem tekstu zakona. Zato prag od 150.000 eura ne treba automatski primjenjivati na svako produženje ili svaki ranije započeti postupak. [2]

Za državljane drugih država, uključujući državljane Srbije, Bosne i Hercegovine, Turske, Ukrajine i Rusije, uobičajeno je potrebno provjeriti da li se konkretan slučaj uklapa u zakonski izuzetak. Državljanstvo nije jedini relevantan podatak, jer se izuzeće može odnositi i na člana porodice državljanina EU.

Koja nepokretnost može biti osnov za boravak?

Član 56 Zakona o strancima za potrebe ovog osnova navodi konkretne vrste nepokretnosti: porodične kuće, vikend kuće, vile, stanove, ugostiteljske objekte, stambeno-poslovne objekte i poslovne prostore. Zemljište nije navedeno u toj zakonskoj listi. Zato se ne treba oslanjati na pretpostavku da kupovina placa ili drugog zemljišta sama po sebi ispunjava uslov za privremeni boravak po osnovu nepokretnosti. [2]

Zakon propisuje i pravilo za suvlasništvo: dozvola po ovom osnovu može se izdati strancu koji je suvlasnik najmanje jedne polovine nepokretnosti. Ako je nepokretnost u suvlasništvu, prije kupovine treba provjeriti kako su udio i nepokretnost evidentirani u katastru i kakvu dokumentaciju traže nadležni organi. [2]

Šta provjeriti prije kupovine?

1. Vrsta nepokretnosti i katastarski podaci

Provjerite da li nepokretnost pripada jednoj od vrsta navedenih u članu 56 i da li su vlasništvo, objekat i podaci o nepokretnosti uredno evidentirani. Za zahtjev se prilaže list nepokretnosti ili drugi dokaz o vlasništvu prihvatljiv prema propisima o katastru nepokretnosti. [2]

Za samu kupovinu korisno je pregledati i terete, zabilježbe i druga ograničenja upisana u katastru te dokumentaciju koja se odnosi na objekat. To su važne provjere pravnog i tehničkog stanja nekretnine; one nijesu zamjena za posebne uslove za boravak iz člana 56.

2. Suvlasnički udio

Ako nepokretnost kupujete zajedno s drugim licem, provjerite da li vaš upisani suvlasnički udio iznosi najmanje ½. Manji udio nije dovoljan za izdavanje dozvole po ovom osnovu. [2]

3. Poreska osnovica

Ako se na vas primjenjuje prag, provjerite kod organa lokalne uprave nadležnog za naplatu poreza koji dokument dokazuje vrijednost i da li je poreska osnovica u rješenju najmanje 150.000 eura. Ne zaključujte da je uslov ispunjen samo na osnovu cijene iz oglasa, procjene prodavca ili kupoprodajnog ugovora. [2]

4. Opšti uslovi za privremeni boravak

Pored posebnih uslova za nepokretnost, podnosilac mora ispuniti i opšte uslove iz člana 43 Zakona o strancima. Oni, između ostalog, obuhvataju sredstva za izdržavanje, obezbijeđen smještaj, zdravstveno osiguranje i važeću putnu ispravu ili ličnu kartu čije važenje traje najmanje tri mjeseca duže od odobrenog boravka. Zakon propisuje i uslove koji se odnose na zabranu ulaska i boravka, određene pravosnažne osude, nacionalnu odnosno unutrašnju bezbjednost i javno zdravlje. [2]

5. Planirano odsustvo iz Crne Gore

Član 65 propisuje da dozvola za privremeni boravak prestaje da važi ako stranac tokom trajanja privremenog boravka boravi van Crne Gore duže od 30 dana. Zakon propisuje ograničen izuzetak za dozvolu izdatu radi spajanja porodice, pod posebnim uslovima; taj izuzetak nije naveden za boravak po osnovu nepokretnosti. [2]

Odredbu o 30 dana ne treba u ovom članku tumačiti kao izričito pravilo o sabiranju ili neprekidnom trajanju odsustva, jer član 65 to posebno ne razrađuje. Ako planirani boravak podrazumijeva duže odsustvo, provjerite primjenu odredbe kod nadležnog organa prije oslanjanja na dozvolu.

Da li kupovina nekretnine automatski garantuje dozvolu?

Ne. Nepokretnost može biti pravni osnov za podnošenje zahtjeva, ali nadležni organ odlučuje nakon provjere dokumentacije i svih zakonskih uslova. Zakon takođe propisuje da se privremeni boravak, po pravilu, može produžiti samo po istom pravnom osnovu po kojem je prethodno odobren. [2]

Prije zaključenja kupoprodajnog ugovora zato provjerite da li je riječ o nepokretnosti iz zakonske liste, da li ćete imati potreban vlasnički udio, koji će dokument dokazivati poresku osnovicu i da li možete ispuniti opšte uslove za privremeni boravak.

Kako nove odredbe mogu uticati na tržište nekretnina?

Novi uslovi mogu uticati na to kako dio stranih kupaca procjenjuje ponudu i planira budžet. Stvarni uticaj na cijene i potražnju zavisi i od drugih okolnosti, kao što su ponuda, dostupnost finansiranja, turistička sezona i ukupna ekonomska situacija. Ovo su mogući tržišni efekti, a ne posebne tvrdnje ili prognoze propisane Zakonom o strancima.

Za kupce koji razmatraju ulaganje u Crnu Goru, provjera pravnog statusa nepokretnosti i uslova za planirani boravak prije kupovine ostaje važan korak.

Najčešća pitanja

Kolika mora biti vrijednost nepokretnosti za privremeni boravak u 2026. godini?

Za podnosioce na koje se primjenjuje član 56 stav 4, poreska osnovica navedena u rješenju o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti mora iznositi najmanje 150.000 eura. Postoje izuzeci za određene kategorije lica i prelazna pravila za ranije dozvole i postupke. [2]

Da li je dovoljna cijena iz kupoprodajnog ugovora?

Ne. Za lica na koja se prag odnosi, zakon kao dokaz vrijednosti propisuje rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti i traži da poreska osnovica u njemu ne bude manja od 150.000 eura. Ugovorena cijena sama po sebi nije propisani dokaz. [2]

Da li se prag odnosi na državljane svih država?

Ne. Obaveza dostavljanja dokaza o vrijednosti iz člana 56 stav 4 ne odnosi se na državljane država članica EU, članove njihovih porodica u smislu zakona bez obzira na njihovo državljanstvo, kao ni na državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske. Izuzeće od praga ne ukida ostale uslove za dozvolu. [2]

Da li suvlasnik može podnijeti zahtjev?

Može, ako ima najmanje jednu polovinu nepokretnosti. [2]

Da li plac ili zemljište mogu biti osnov za boravak po članu 56?

Zakon za ovaj osnov navodi određene vrste objekata, ali ne navodi zemljište kao zasebnu kategoriju. Prije kupovine placa ili objekta koji nije jasno obuhvaćen zakonskom listom, provjerite slučaj kod nadležnog organa i pravnika. [2]

Da li vlasništvo nad stanom garantuje dobijanje dozvole?

Ne. Podnosilac mora ispuniti posebne uslove za nepokretnost i opšte uslove iz Zakona o strancima, a nadležni organ provjerava dokumentaciju. [2]

Šta važi za dozvole izdate prije 17. januara 2026.?

Zakon sadrži prelazno pravilo prema kojem se produženje dozvole po ovom osnovu, kada je dozvola izdata prije stupanja izmjena na snagu, rješava prema ranijim odredbama. Ranije započeti postupci takođe se okončavaju prema ranijem tekstu zakona. Za konkretan slučaj bitni su datum izdavanja dozvole i datum pokretanja postupka. [2]

Šta treba provjeriti prije kupovine nekretnine radi boravka?

Provjerite da li je nepokretnost obuhvaćena zakonskom listom, ko je upisan kao vlasnik, koliki je vaš suvlasnički udio, koji će dokument dokazati poresku osnovicu i da li ispunjavate opšte uslove za privremeni boravak. Razmotrite i pravilo o odsustvu dužem od 30 dana. [2]

Taluma Montenegro – podrška pri izboru nekretnine

Kupovina nekretnine u drugoj državi zahtijeva pažljivo planiranje i provjeru dokumentacije. Tim agencije Taluma Montenegro može pomoći u pronalaženju nekretnine prema vašem budžetu, željenoj lokaciji i drugim kriterijumima. Informacije o boravku u ovom članku su opšte; za procjenu konkretnog zahtjeva obratite se advokatu i nadležnom organu.

Pregledajte ponudu na talumamontenegro.me ili kontaktirajte agenciju za dodatne informacije.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj. Propisi i praksa mogu se mijenjati. Prije kupovine ili podnošenja zahtjeva provjerite aktuelne uslove kod nadležnog organa i potražite individualno pravno mišljenje.