MECrnogorski
Približavanje Crne Gore Evropskoj uniji može otvoriti prostor za veće investicije, dublju ekonomsku povezanost i korišćenje evropskih fondova. Ipak, to ne znači da će cijene stanova i drugih nekretnina sigurno rasti. Ishod će zavisiti od reformi, ponude i potražnje, uslova finansiranja i drugih domaćih i međunarodnih okolnosti.
U izvještaju Bridging Borders: Making the Most of EU Accession Međunarodni monetarni fond (MMF) razmatra moguće koristi i rizike pristupanja za zemlje Zapadnog Balkana i Moldaviju. Nalazi izvještaja odnose se na širi regionalni okvir i uslovne scenarije; ne predstavljaju prognozu cijena nekretnina u Crnoj Gori. [1] [2]
Više investicija — moguća prilika, ne zagarantovan ishod
Pristupanje EU i dublja integracija u jedinstveno tržište mogu podstaći trgovinu, ulaganja i poslovnu aktivnost. MMF kao važne uslove za veći i održiviji rast navodi sprovođenje domaćih reformi usklađenih s pravnom tekovinom EU, bolje povezivanje s jedinstvenim tržištem i efikasno korišćenje evropskih fondova. [1]
Ako se ekonomska aktivnost i prihodi budu povećavali, to bi moglo uticati i na tražnju za nekretninama. Mogući kupci obuhvataju domaćinstva koja traže dom ili mjesto za odmor, kao i poslovne i druge investitore. Međutim, veći priliv kapitala ne znači automatski da će sve nekretnine poskupjeti niti da će promjene biti iste u svim gradovima i vrstama objekata.
Zašto MMF pominje rizik od pregrijavanja?
Izvještaj razmatra moguće kratkoročne pritiske tokom ekonomskog prilagođavanja nakon pristupanja. Jača investiciona aktivnost, veća dostupnost finansiranja i očekivanja o budućim prihodima mogu ubrzati potrošnju, kreditiranje i rast cijena imovine. Ako se tražnja poveća brže od produktivnih kapaciteta, može doći do inflatornih pritisaka i ekonomskih neravnoteža. MMF ove pojave predstavlja kao moguće tranzicione rizike, a ne kao siguran ishod pristupanja. [2]
MMF takođe upozorava da bankarski i portfolio prilivi mogu biti promjenljivi i podložni naglim preokretima. U slučaju snažnog priliva kapitala, kvalitetan nadzor finansijskog sistema i makroprudencijalne mjere mogu pomoći u ograničavanju pretjeranog kreditnog rasta i rizika po finansijsku stabilnost. [2]
Izvještaj posebno razmatra različite režime deviznog kursa. Navodi Crnu Goru i Kosovo kao ekonomije koje koriste euro, i ističe da u euroizovanim ili fiksnim režimima devizni kurs ne može služiti kao isti vid amortizera ekonomskih šokova kao u fleksibilnom režimu. Zato MMF naglašava značaj odgovarajuće fiskalne politike i finansijskog nadzora. To je makroekonomski okvir izvještaja, a ne prognoza konkretnih cijena stanova u Crnoj Gori. [2]
Šta bi to moglo značiti za cijene nekretnina u Crnoj Gori?
Ako bi se investicije i zaposlenost povećavale, a domaćinstva i preduzeća imala veću kupovnu moć, tražnja za određenim nekretninama mogla bi ojačati. S druge strane, veća ponuda novih stanova ili promjene u troškovima finansiranja mogle bi ublažiti rast cijena. Efekat ne bi morao biti isti u Podgorici, primorskim opštinama i manjim sredinama.
Na cijene i dostupnost stanovanja mogu uticati:
- interesovanje domaćih i stranih kupaca;
- broj i struktura stanova i drugih nekretnina koje se nude na tržištu;
- troškovi gradnje, kvalitet objekata i lokacija;
- dostupnost i cijena stambenih kredita;
- rast zarada i zaposlenosti u odnosu na rast cijena;
- infrastruktura, javne usluge i razvoj lokalne ekonomije.
Zato nije opravdano zaključiti da će evropske integracije same po sebi izazvati novi talas rasta cijena. Izvještaj MMF-a razmatra moguće makroekonomske efekte pristupanja, ali ne daje prognozu cijena stanova, zemljišta ili poslovnih prostora u pojedinačnim gradovima Crne Gore. [1] [2]
Da li je kupovina nekretnine dobra investicija?
Nekretnina može odgovarati različitim ciljevima, ali njena isplativost zavisi od konkretne kupovne cijene, troškova održavanja i finansiranja, mogućnosti izdavanja, lokacije i buduće tražnje. Kupovina po previsokoj cijeni može umanjiti mogući prinos čak i na lokaciji za koju postoji veliko interesovanje.
Prije odluke razmotrite da li nekretninu kupujete za stanovanje, dugoročni zakup, turističko izdavanje ili preprodaju. Svaka namjena ima drugačije troškove, rizike i vremenski okvir. Očekivanje da će cijene rasti zbog pristupanja EU samo po sebi nije garancija prinosa i ne treba ga koristiti kao jedini osnov za odluku o ulaganju.
Može li evropski put povećati životni standard?
MMF-ov izvještaj procjenjuje da bi BDP po stanovniku u zemljama Zapadnog Balkana i Moldaviji mogao porasti za približno jednu trećinu tokom decenije nakon pristupanja — ako se ostvare potrebni uslovi. Među njima su domaće reforme, dublja integracija u jedinstveno tržište i efikasno korišćenje EU fondova. Izvještaj navodi da bi rast produktivnosti bio glavni kanal tih dobitaka. [1]
To je uslovni regionalni scenario, a ne obećanje niti sigurna prognoza za Crnu Goru pojedinačno. Takođe se odnosi na BDP po stanovniku, a ne na rast cijena nekretnina. U izvještaju se ne tvrdi da bi cijene stanova rasle istim procentom.
Zaključak
Evropske integracije mogu donijeti mogućnosti za veći i produktivniji rast, ali mogu stvoriti i kratkoročne pritiske ako se kapital, kreditiranje i tražnja povećavaju brže od kapaciteta ekonomije. Kako će se to odraziti na tržište nekretnina u Crnoj Gori zavisiće od sprovedenih reformi, finansijskog nadzora, ponude stanova i lokalnih uslova.
Za kupce i prodavce, razborit pristup je da odluke zasnivaju na konkretnim podacima o određenoj nekretnini, troškovima i tržištu, a ne na pretpostavci da će pristupanje EU automatski podići cijene.
Napomena: Ovaj tekst je opšti informativni i ekonomski komentar. Nije prognoza tržišnih cijena, investicioni savjet niti pravno mišljenje.
