MECrnogorski
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti uređuje ko može profesionalno da posreduje u kupovini, prodaji i zakupu nekretnina, šta agencija mora da uradi za klijenta i kada stiče pravo na proviziju. Propisuje Registar posrednika, stručni ispit za agente, osiguranje od profesionalne odgovornosti i obavezan ugovor o posredovanju. 1
Za kupce, prodavce, zakupodavce i zakupce važno je da saradnja sa agencijom bude jasno ugovorena. Profesionalno posredovanje nije samo objavljivanje oglasa: uključuje uvid u dokumentaciju, upozoravanje na pravne rizike, organizovanje razgledanja i posredovanje u pregovorima. 1
Kada je zakon stupio na snagu?
Zakon je objavljen u „Službenom listu CG“, br. 89/2025, 5. avgusta 2025. godine i stupio je na snagu 13. avgusta 2025. Izmjene i dopuna objavljene su u br. 114/2026, a stupile su na snagu 11. avgusta 2026. godine. 2 3
Izmjene iz 2026. produžile su prelazni rok za usklađivanje postojećeg poslovanja, promijenile pojedine kaznene odredbe i uvele posebne prekršaje za neodgovarajući poslovni prostor i opremu. Zato osnovni tekst treba čitati zajedno sa izmjenama i podzakonskim propisima. 3
Ko može da bude posrednik?
U smislu zakona, posrednik je privredno društvo ili preduzetnik, dok je agent fizičko lice sa položenim stručnim ispitom koje obavlja poslove posredovanja. To nijesu dva naziva za isti pravni status. 1
Za posrednika sa sjedištem u Crnoj Gori zakon predviđa upis u Registar posrednika. Uslovi obuhvataju:
- registraciju posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti kao pretežne djelatnosti u CRPS-u;
- najmanje jednog agenta zaposlenog sa punim radnim vremenom, sa položenim stručnim ispitom;
- prostor i opremu koji ispunjavaju propisane uslove;
- ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti;
- ispunjenost uslova da vlasnik, osnivač i agenti nijesu pravosnažno osuđeni za zakonom određena krivična djela na zatvor duži od tri mjeseca. 1
U redovnom režimu posrednik počinje djelatnost upisom u Registar. Sama registracija firme u CRPS-u ili položen ispit jednog lica ne zamjenjuju taj upis. Za postojeće posrednike treba uzeti u obzir prelazni rok. 1 3
Odredba koja uređuje obavljanje djelatnosti posrednika sa sjedištem u EU ili Evropskom ekonomskom prostoru primjenjivaće se od pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji. Ne treba je predstavljati kao već primjenjivo oslobađanje strane agencije od domaćih uslova. 1
Koji rok važi za postojeće agencije?
Član 41, izmijenjen 2026. godine, predviđa 24 mjeseca od stupanja osnovnog zakona na snagu za usklađivanje poslovanja i podnošenje zahtjeva za upis. Za obuhvaćena postojeća privredna društva i preduzetnike rok je 13. avgust 2027. godine. 1 2 3
Ovo je prelazno pravilo za postojeće poslovanje, a ne opšta dozvola da novi posrednik počne da radi bez ispunjavanja uslova. Nije ni rok polaganja konkretnog ispita, niti razlog da se dokumentacija za upis priprema tek na kraju tog perioda.
Šta donose stručni ispit i osiguranje?
Stručni ispit organizuje i sprovodi Privredna komora Crne Gore. O položenom ispitu izdaje se uvjerenje. Program, način polaganja i troškove uređuje poseban pravilnik. Izraz „licenca za agenta“ koristi se u praksi, ali zakon razlikuje uvjerenje pojedinca od upisa poslovnog subjekta u Registar. 1 5
Posrednik ne može na poslovima posredovanja zaposliti ili van radnog odnosa angažovati lice bez položenog ispita. Uslov da agencija ima najmanje jednog agenta zaposlenog puno radno vrijeme ne znači da ostali koji obavljaju te poslove mogu zamijeniti ispit iskustvom, uz uvažavanje prelaznog režima. 1 3
Profesionalno osiguranje mora obezbijediti najmanje 20.000 eura po osiguranom slučaju i 60.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj kalendarskoj godini osiguranja. To su minimalne osigurane sume, ne cijena polise i ne automatska isplata klijentu za svaki neuspješan posao. Odgovornost i pokriće procjenjuju se prema konkretnom slučaju, zakonu i ugovoru o osiguranju. 1
Kako se provjerava upis agencije?
Registar je zakonom određen kao javna elektronski vođena baza. Sadrži podatke o posredniku, njegovim agentima i uvjerenjima o ispitu, prostoru i određenim prekršajima i zaštitnim mjerama. Zainteresovano lice može tražiti izvod od Ministarstva; zakonski rok za izdavanje je tri dana od urednog zahtjeva. 1
Ministarstvo ekonomskog razvoja objavilo je uputstvo za upis sa potrebnim dokazima, uključujući uvjerenja agenata, JPR obrazac sa Dodatkom B za zaposlenje puno radno vrijeme, ovjerenu izjavu o prostoru i polisu osiguranja. Pri podnošenju treba koristiti važeći obrazac. 4
Klijent može zatražiti rješenje ili izvod i podatke o agentu sa kojim sarađuje. Pri ocjeni postojećeg posrednika treba imati u vidu i zakonski prelazni rok.
Zašto je ugovor o posredovanju obavezan?
Ugovor se zaključuje u pisanom ili elektronskom obliku u skladu sa zakonom. Nalogodavac može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno njegov punomoćnik ili zakonski zastupnik. 1
Ugovor mora jasno odrediti strane, podatke o poslu i cijeni, naknadu za posredovanje, način i rok njenog plaćanja, trajanje saradnje, dodatne usluge i prava i obaveze. Zakon predviđa i dokaz o upisu posrednika u Registar kao dio sadržaja ugovora. 1
Zakon ne propisuje jedinstven procenat provizije za sve agencije. Njenu visinu i način obračuna treba jasno utvrditi ugovorom i opštim uslovima poslovanja. Član 18 nalaže da se prodajna cijena ili cijena zakupa utvrdi na način koji uključuje iznos posredničke naknade; zato klijentu treba transparentno prikazati ukupnu cijenu i iznos naknade. 1
Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme i može se produžiti. Ako nije drugačije ugovoreno, smatra se zaključenim na šest mjeseci. Ugovor o posredovanju nije zamjena za kupoprodajni ugovor ili ugovor o zakupu. 1
Šta agencija mora da uradi za klijenta?
Posrednik je dužan da nastoji da pronađe i poveže klijenta sa drugom stranom, omogući razgledanje i posreduje u pregovorima. Mora pregledati isprave o svojini ili drugim stvarnim pravima i upozoriti klijenta na relevantne upisane terete, pravo preče kupovine i ograničenja prometa. 1
Klijenta treba obavijestiti o okolnostima značajnim za posao koje su posredniku poznate ili mu moraju biti poznate. Zakon nalaže postupanje sa pažnjom dobrog privrednika, kao i vođenje evidencije o posredovanju. 1
Opšti uslovi poslovanja moraju biti vidljivo istaknuti u poslovnom prostoru i na internet stranici, ako je posrednik ima. Oni su sastavni dio ugovora, a agencija mora posebno upozoriti klijenta na njihov sadržaj i obaveznost. 1
Ove obaveze nijesu garancija da će prodaja uspjeti niti da je svaka nekretnina pravno uredna. Za složena vlasnička, građevinska i druga pitanja potrebna je odgovarajuća pravna ili tehnička provjera.
Smije li agencija da oglasi nekretninu bez ugovora?
Zabranjeno je objaviti oglas za nekretninu za čiji promet ili zakup posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju ili potposredovanju. Oglašeni uslovi moraju odgovarati ugovorenim uslovima prodaje ili zakupa. 1
Oglas mora sadržati naziv posrednika i broj upisa u Registar, kao i podatke o lokaciji, površini i strukturi nekretnine, uz uvažavanje prelaznog režima za postojeće poslovanje. 1 3
Saradnja više agencija uređuje se potposredovanjem. Prenos prava i obaveza na drugog posrednika traži izričitu saglasnost klijenta u ugovoru ili naknadnu saglasnost u pisanom ili odgovarajućem elektronskom obliku. Kopija ugovora o potposredovanju predaje se klijentu u roku od tri dana od zaključenja. 1
Kada se plaća provizija?
Posrednik po pravilu stiče pravo na naknadu zaključenjem pravnog posla koji je predmet ugovora o posredovanju. Strane mogu ugovoriti da pravo nastaje već pri zaključenju predugovora u zakonom propisanoj formi. Sama objava oglasa, razgledanje ili započeti pregovori nijesu ti događaji. 1
Zakon zabranjuje zahtijevanje djelimične provizije unaprijed, prije posla ili odgovarajućeg predugovora. Poseban izuzetak omogućava da se ugovorom predvidi djelimična naknada iz zadržane kapare kada druga strana ne izvrši ugovor. Dodatne usluge mogu se naplatiti ako su izričito navedene u ugovoru o posredovanju. 1
Posrednik nema pravo na proviziju ako sam, kao ugovorna strana, zaključi predmetni posao sa klijentom. Isto važi kada ga zaključi agent koji radi za tog posrednika ili potposrednika. 1
Prestanak ugovora ne gasi uvijek pravo na proviziju. Ako nije izričito drugačije ugovoreno, naknada pripada posredniku i kada klijent u narednih devet mjeseci zaključi posao sa trećim licem kao rezultat direktnih radnji posrednika prije prestanka ugovora. Potrebno je utvrditi tu vezu; nije riječ o proviziji za svaku kasniju prodaju. 1
Šta znači ekskluzivno posredovanje?
Ekskluzivnost se ugovara izričitom klauzulom: klijent se obavezuje da u ugovorenom roku neće angažovati drugog posrednika za istu nekretninu. Agencija mora posebno objasniti značenje i posljedice klauzule. 1
Ako tokom ekskluzivnosti klijent zaključi posao za koji je posredovala druga agencija, zakon predviđa naknadu štete prvom posredniku u visini ugovorene provizije. To ne treba automatski poistovjetiti sa svakom samostalnom prodajom vlasnika; za konkretan slučaj treba provjeriti ugovor i osnov potraživanja. 1
Da li klijent mora prihvatiti ponuđenog kupca?
Ne. Klijent nije dužan da pristupi pregovorima sa licem koje je agencija pronašla, niti da zaključi posao. Ugovorna odredba koja ga na to obavezuje je ništava. Ako ipak pregovara, mora postupati savjesno. 1
Klijent je dužan da dostavi tačne podatke i originalne isprave, otkrije upisane i neupisane terete, omogući dogovoreno razgledanje i plati ugovorene obaveze kada nastanu uslovi. O važnim promjenama prava, cijene i rokova treba obavijestiti posrednika u roku od tri radna dana. 1
Može li se ugovor otkazati?
Može, u pisanom ili odgovarajućem elektronskom obliku. Otkaz ne mora biti obrazložen i proizvodi dejstvo dostavljanjem posredniku. 1
Pri otkazu klijent nadoknađuje nastale troškove ako je izričito ugovoreno da ih snosi bez obzira na uspjeh posredovanja. Treba provjeriti i mogućnost kasnije provizije po pravilu o devet mjeseci; zato otkaz ne treba predstavljati kao automatsko brisanje svih obaveza. 1
Smije li agencija da primi kaparu ili cijenu?
Posrednik može zaključiti predugovor ili ugovor u ime i za račun klijenta i primiti cijenu, kaparu ili zakupninu na osnovu odgovarajućeg ovjerenog ovlašćenja. Običan ugovor o posredovanju sam po sebi ne treba smatrati takvim ovlašćenjem. 1
Zakon dopušta posebne depozitne račune za preuzimanje, čuvanje i predaju novca u ime i za račun klijenata. Ti računi nijesu poslovni računi posrednika i ne mogu biti predmet prinudnog izvršenja protiv njega. Prije uplate treba provjeriti ovlašćenje, račun, svrhu i uslove predaje novca. 1
Ko vrši nadzor i kakve su kazne?
Nadzor nad zakonom vrši Ministarstvo, a inspekcijski nadzor tržišna inspekcija. Za poslovanje bez upisa zakon predviđa kaznu 4.000–20.000 eura za pravno lice i 2.000–6.000 eura za preduzetnika. Izmjenom iz 2026. kazna za fizičko i odgovorno lice u pravnom licu za taj prekršaj iznosi 2.000–4.000 eura. Primjenu treba cijeniti uz prelazni režim. 1 3
Zakon određuje i druge prekršaje, uključujući angažovanje lica bez ispita, neodgovarajući ugovor, nepravilno oglašavanje i nevođenje evidencija. Izmjene su dodale kazne za neodgovarajući prostor i opremu. Za određene prekršaje mogu se izreći i zaštitne mjere; gubitak uslova ili drugi zakonski razlozi mogu dovesti do brisanja iz Registra. 1 3
Taluma Montenegro – saradnja zasnovana na jasnim informacijama
U Taluma Montenegro smatramo da klijent prije saradnje treba da zna koje usluge dobija, kolika je naknada i kakva dokumentacija prati nekretninu. Transparentnost i jasna komunikacija važni su od prvog razgovora do realizacije posla.
Za informacije o ponudi i uslovima saradnje kontaktirajte naš tim.
Taluma – jedna adresa za sve.
Provjera: 12. oktobar 2026. Tekst obuhvata zakon iz „Službenog lista CG“, br. 89/2025, sa izmjenama i dopunom iz br. 114/2026. Ovo je informativni pregled, a ne zamjena za zvanični tekst propisa ili pravni savjet za konkretan ugovor.
