MECrnogorski
Kupovina, prodaja ili zakup nekretnine važna je odluka. Zato prije angažovanja agenta treba provjeriti ne samo ponudu i iskustvo agencije već i njen pravni status, stručne uslove, osiguranje i ugovor koji vam nudi.
U Crnoj Gori ovu oblast uređuje Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji je stupio na snagu 13. avgusta 2025. godine. Izmjene iz avgusta 2026. produžile su rok usklađivanja poslovanja postojećih posrednika sa 12 na 24 mjeseca. Zbog toga je važno razlikovati zakonske uslove od njihovog sprovođenja tokom prelaznog perioda. 1 2
Šta zapravo znači „licenca za agenta“?
Izraz „licenca“ često se koristi u svakodnevnom govoru, ali zakon preciznije razlikuje uvjerenje o položenom stručnom ispitu za agenta od rješenja o upisu posrednika u Registar posrednika. 3
Posrednik je privredno društvo ili preduzetnik koji obavlja djelatnost posredovanja. Agent je fizičko lice sa položenim stručnim ispitom koje obavlja te poslove. Sam položen ispit ne daje pravo fizičkom licu da mimo propisanog poslovnog i registracionog okvira samostalno pruža usluge posredovanja uz naknadu. Isto tako, registracija društva u Centralnom registru privrednih subjekata — CRPS-u — nije isto što i upis u posebni Registar posrednika. 3
Zato klijentu nije dovoljno da neko kaže „imamo licencu“. Treba utvrditi na koji se dokument ta tvrdnja odnosi, ko ga je izdao i da li pripada agentu ili poslovnom subjektu sa kojim se zaključuje ugovor.
Koje uslove treba da ispuni agencija ili preduzetnik?
Za upis u Registar posrednika zakon propisuje nekoliko uslova. Posrednik mora biti registrovan u CRPS-u za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti kao pretežnu djelatnost. Mora imati najmanje jednog zaposlenog sa punim radnim vremenom koji je položio stručni ispit, odgovarajući poslovni prostor i opremu, kao i ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti. Propisan je i uslov koji se odnosi na određene pravosnažne krivične osude vlasnika, osnivača i agenata. 3
Uslov „najmanje jedan agent“ ne znači da ostala lica mogu obavljati poslove posredovanja bez ispita. Član 15 zabranjuje da se na tim poslovima zaposli ili van radnog odnosa angažuje lice koje nema položen stručni ispit. Primjenu ovih uslova kod postojećih posrednika treba posmatrati zajedno sa prelaznim rokom iz člana 41. 2 3
Postupak upisa vodi Ministarstvo ekonomskog razvoja. Ministarstvo je objavilo i uputstvo o dokumentaciji: među dokazima su izvod iz CRPS-a, uvjerenja o položenom ispitu za agente, dokaz o najmanje jednom agentu zaposlenom sa punim radnim vremenom, ovjerena izjava o poslovnom prostoru i polisa profesionalnog osiguranja. 4
Ko može polagati stručni ispit?
Stručni ispit organizuje i sprovodi Privredna komora Crne Gore, a polaže se na crnogorskom jeziku. O položenom ispitu izdaje se uvjerenje. 3
Prema zakonu i obavještenju Privredne komore, kandidat mora imati najmanje IV nivo Nacionalnog okvira kvalifikacija i odgovarajuće prebivalište ili odobren boravak u Crnoj Gori, državi članici EU ili Evropskog ekonomskog prostora. Privredna komora u obavještenju posebno navodi da strani kandidati dostavljaju i uvjerenje o poznavanju crnogorskog jezika. 3 5
Uz zahtjev se dostavljaju dokazi o prebivalištu ili boravištu, obrazovanju i uplati naknade, a za strane kandidate i dokaz o poznavanju jezika. U obavještenju Komore od 28. septembra 2026. naknada za polaganje ispita iznosi 150 eura. To je naknada za ispit, a ne ukupna cijena otvaranja ili registracije agencije. 5
Termine, rokove prijave i način dostavljanja dokumentacije treba provjeravati u aktuelnom obavještenju Komore. Rok iz pojedinačnog javnog poziva nije stalno otvoren rok. Pohađanje obuke ili posjedovanje sertifikata o obuci nije zamjena za uvjerenje o položenom stručnom ispitu. 3 5
Šta znači prelazni rok do avgusta 2027?
Član 41 odnosi se na privredna društva i preduzetnike koji već obavljaju posredovanje. Izmjenom iz 2026. oni su dužni da usklade poslovanje i podnesu zahtjev za upis u Registar u roku od 24 mjeseca od stupanja osnovnog zakona na snagu, odnosno do 13. avgusta 2027. godine. To je rok za usklađivanje i podnošenje zahtjeva, a ne automatska potvrda da je svaka postojeća agencija već ispunila sve uslove. 1 2 3
Tokom prelaznog perioda ne treba automatski proglasiti svakog postojećeg posrednika koji još nije upisan nezakonitim samo zbog izostanka upisa. Potrebno je provjeriti da li je riječ o subjektu na koji se prelazna odredba odnosi i kakav je njegov konkretan status. Istovremeno, taj rok nije opšta dozvola svakome da do avgusta 2027. započne posredovanje bez ispunjenja uslova. Član 10 kao pravilo predviđa početak obavljanja djelatnosti upisom u Registar. 2 3
Kako klijent može provjeriti posrednika?
Najprije provjerite naziv, PIB i registraciju poslovnog subjekta u CRPS-u. Zatim zatražite dokaz o upisu u Registar posrednika, odnosno informaciju o statusu usklađivanja ako je riječ o postojećem subjektu u prelaznom periodu.
Zakon predviđa javnu, elektronski vođenu bazu podataka o posrednicima. U njoj se evidentiraju i agenti sa brojem i datumom uvjerenja o položenom ispitu. Zainteresovano lice može Ministarstvu podnijeti zahtjev za izvod iz Registra; zakon predviđa izdavanje izvoda u roku od tri dana od prijema urednog zahtjeva. Ako ne možete pronaći pouzdan javni uvid, tražite izvod ili potvrdu direktno od Ministarstva. 3
Provjerite i polisu profesionalnog osiguranja. Zakonska minimalna osigurana suma iznosi 20.000 eura po jednom osiguranom slučaju, odnosno 60.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj kalendarskoj godini osiguranja. Osiguranje nije garancija uspješne transakcije niti automatske naknade svake štete; važno je i konkretno pokriće polise. 3
Ugovor, provizija i dodatni troškovi
Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom ili zakonom uređenom elektronskom obliku. Treba da sadrži podatke o ugovornim stranama, dokaz o upisu posrednika, bitne elemente posla, visinu, način i rok plaćanja provizije, trajanje ugovora, dodatne usluge i prava i obaveze stranaka. Ako trajanje nije drugačije ugovoreno, zakon predviđa period od šest mjeseci. 3
Zakon ne određuje jedan obavezni procenat provizije za sve agencije. Iznos ili način njegovog određivanja treba jasno navesti u opštim uslovima i ugovoru. Zakon propisuje i da se prodajna cijena, odnosno cijena zakupa utvrdi na način koji uključuje naknadu za posredovanje. Zato tražite jasno razdvojeno objašnjenje cijene, provizije i dodatnih troškova prije potpisivanja. 3
Posrednik, po pravilu, stiče pravo na naknadu kada se zaključi posao koji je predmet posredovanja. Može se posebno ugovoriti da pravo nastaje zaključenjem predugovora u propisanoj formi. Prije tog trenutka ne može tražiti djelimično plaćanje provizije unaprijed. Zakon predviđa i poseban izuzetak za ugovoreno djelimično plaćanje iz zadržane kapare zbog neizvršenja ugovora druge strane. Dodatne usluge mogu se naplatiti ako su izričito navedene u ugovoru. 3
Ako postoji klauzula o ekskluzivnom posredovanju, pročitajte je posebno pažljivo. Ona se izričito ugovara i može ograničiti angažovanje druge agencije tokom ugovorenog perioda. Posrednik je dužan da upozori klijenta na njene posljedice. Prestanak ugovora takođe ne isključuje uvijek proviziju: ako nije drugačije izričito ugovoreno, pravo može postojati i kada se u narednih devet mjeseci zaključi posao koji je rezultat direktnih ranijih radnji posrednika. 3
Šta posrednik mora provjeriti, a šta licenca ne garantuje?
Uvid u vlasničku dokumentaciju nije samo usluga koju dobra agencija dobrovoljno nudi. Zakon nalaže posredniku da pregleda isprave o pravu svojine ili drugim stvarnim pravima i upozori nalogodavca na rizike od upisanih prava i tereta, prava preče kupovine i drugih ograničenja prometa. Dužan je i da saopšti okolnosti značajne za posao koje zna ili mora znati. 3
Opšti uslovi poslovanja treba da budu vidno istaknuti u poslovnom prostoru i na sajtu, ako ga agencija ima. Zakon uređuje i oglašavanje: propisuje navođenje naziva i registarskog broja posrednika i zabranjuje oglašavanje nekretnine bez zaključenog ugovora o posredovanju ili potposredovanju. Kod postojećih posrednika treba uzeti u obzir njihov status u prelaznom periodu. 2 3
Ipak, položen ispit, upis i osiguranje nijesu garancija da konkretna nekretnina nema pravni ili tehnički problem. Prije kupovine provjerite aktuelni list nepokretnosti, terete i zabilježbe, dokumentaciju objekta i podudarnost upisanog sa stvarnim stanjem. Kod sporova, nejasnog vlasništva, bespravne gradnje ili složene dokumentacije uključite advokata i, po potrebi, tehničkog stručnjaka.
Taluma Montenegro – podrška u prometu i zakupu nekretnina
U Taluma Montenegro vjerujemo da kvalitetno posredovanje počinje jasnom komunikacijom, transparentnim uslovima saradnje i odgovornim pristupom klijentu.
Bilo da kupujete, prodajete ili iznajmljujete nekretninu, prije početka saradnje informišite se o dokumentaciji, obimu usluge i ugovorenoj naknadi. Za informacije o ponudi i uslovima saradnje kontaktirajte Taluma Montenegro.
Taluma – jedna adresa za sve.
Provjereno prema dostupnim zvaničnim izvorima 12. oktobra 2026. Tekst je informativan i ne zamjenjuje individualni pravni savjet. U tekstu se ne tvrdi da Taluma Montenegro ima položen ispit za konkretnog agenta ili potvrđen upis u Registar, jer za takvu tvrdnju treba imati odgovarajuće dokaze.
