MECrnogorski
Lokacija, cijena i kvadratura važni su pri izboru nekretnine, ali prije kupovine treba utvrditi i da li je njen promet zakonski dozvoljen. Kod bespravne gradnje problem nije samo mogući trošak legalizacije ili otežano dobijanje kredita: Zakon o legalizaciji bespravnih objekata načelno zabranjuje otuđenje bespravnih objekata, uz izričito propisane izuzetke. 1
Istovremeno, nije svaka nepotpuna dokumentacija dokaz bespravne gradnje. Posebno treba razlikovati objekat izgrađen bez dozvole ili suprotno dozvoli od objekta izgrađenog u skladu sa dozvolom, ali bez upotrebne dozvole. Za ovu drugu situaciju zakon i pravilnik predviđaju poseban način provjere i mogućnost prometa kada su ispunjeni uslovi. 1 4
Šta znači da nekretnina nije legalizovana?
Bespravnim objektom zakon smatra zgradu ili njen dio izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole ili drugog akta kojim se odobrava građenje, odnosno suprotno tom aktu. To može biti cijela kuća, ali i neodobrena nadogradnja ili dogradnja na inače dozvoljenom objektu. 1
Upis u katastar, predat zahtjev za legalizaciju i rješenje o legalizaciji nijesu isto. Katastarski upis evidentira nepokretnost i prava na njoj, a postupak legalizacije provjerava zakonske uslove za bespravni objekat. Predat zahtjev nije potvrda da će legalizacija biti odobrena i sam po sebi ne uklanja zabranu obične kupoprodaje. 1
Zato opise „uknjiženo“, „u postupku legalizacije“ ili „dokumentacija se rješava“ treba provjeriti kroz konkretne isprave, a ne prihvatiti kao dovoljan dokaz da je prodaja dozvoljena.
Da li bespravni objekat može da se proda?
Član 33 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata propisuje zabranu pravnog prometa i otuđenja objekta izgrađenog bez akta o građenju ili suprotno tom aktu. Zakon uređuje i zabranu otuđenja bespravnog objekta koji nije upisan ili za koji nije izdato rješenje o legalizaciji u skladu sa zakonom. 1
Obična dobrovoljna kupoprodaja bespravnog objekta nije opšti izuzetak od ove zabrane. Izmjene iz februara 2026. omogućile su određene pravne poslove i prenose prava, ali nijesu uvele pravilo da se svaki bespravni objekat može prodati čim vlasnik preda zahtjev za legalizaciju. 1 3
Prije dogovora o cijeni, kapari i rokovima treba utvrditi postoji li zakonski osnov za konkretnu transakciju. Ni saglasnost kupca da prihvata rizik, ni niža cijena, ni plaćanje gotovinom ne uklanjaju zakonsku zabranu. Ne treba planirati prenos preko neformalnog ugovora, punomoćja ili drugog aranžmana kao zamjenu za dozvoljenu kupoprodaju.
Koji su zakonski izuzeci?
Za nepokretnosti upisane u katastar sa jednom ili više zabilježbi koje navodi član 51 stav 1, dopunjeni član 33 dopušta određene radnje. Među njima su upis hipoteke ili drugog založnog prava, zaključivanje ugovora o vansudskoj prodaji, zakup i nasljeđivanje. 1 3
Zakon dopušta i poklon među srodnicima prvog nasljednog reda, diobu između nasljednika prvog nasljednog reda i ugovor o doživotnom izdržavanju između nasljednika prvog i drugog nasljednog reda. Posebno su dopušteni promet na osnovu sudske odluke i promet u postupku izvršenja pod uslovima iz Zakona o izvršenju i obezbjeđenju. 1
Ovo su precizno određeni izuzeci. Vansudska prodaja u kontekstu namirenja založnog povjerioca ne treba da se izjednačava sa običnom prodajom koju vlasnik ugovara sa kupcem. Ni porodični poklon ni nasljeđivanje ne znače da objekat postaje legalizovan: njegov status i obaveze u vezi sa legalizacijom i dalje treba provjeriti.
Ista odredba za obuhvaćene nepokretnosti dopušta obavljanje privredne i druge djelatnosti do isteka 36 mjeseci od stupanja osnovnog zakona na snagu. To nije trajna dozvola niti oslobađanje od drugih uslova za konkretnu djelatnost. 1
Šta ako u listu nepokretnosti piše „nema upotrebnu dozvolu“?
Zakon izričito dopušta promet objekta ili posebnog dijela objekta sa ovom zabilježbom ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom ili drugim aktom kojim se dozvoljava građenje. Nije dovoljna sama tvrdnja prodavca da dozvola postoji. Treba provjeriti i da li baš objekat ili stan koji se prodaje odgovara odobrenoj gradnji. 1 4
Pravilnik iz „Službenog lista CG“, br. 95/2026 uređuje postupak utvrđivanja statusa. Zainteresovano lice podnosi zahtjev Ministarstvu. Komisija koju obrazuje Ministarstvo provjerava dostupne isprave: geodetski elaborat, dozvole ili druge odgovarajuće akte, tehničku dokumentaciju, istoriju katastarskih upisa i druge dokaze značajne za gradnju. Sačinjavaju se izvještaj i izjave koje se dostavljaju prilikom kupoprodaje ili drugog pravnog posla. 4
Ako je, na primjer, investitor bespravno nadogradio sprat zgrade, treba utvrditi da li konkretan stan pripada dijelu izgrađenom u skladu sa dozvolom. Pravilnik omogućava takvo razlikovanje posebnih djelova; ne predstavlja automatsko odobrenje prometa cijele zgrade sa svim neodobrenim djelovima. Ministarstvo je u odgovoru iz septembra 2026. potvrdilo da se u takvom slučaju podnosi zahtjev za utvrđivanje statusa konkretnog stana. 4 5
Pravilnik obuhvata i određene objekte izgrađene prije 2000. godine čija dokumentacija više nije dostupna. To je usko određena kategorija: mora se utvrditi da je gradnja izvedena ili započeta sredstvima države ili društvene zajednice i da naknadno nije bilo nadogradnje ili dogradnje. Ne znači da se svaka stara kuća bez dozvole može prodati bez legalizacije. 4
Utvrđivanje usklađenosti za potrebe prometa nije isto što i izdavanje upotrebne dozvole niti legalizacija neodobrenih djelova objekta.
Koju dokumentaciju kupac treba da provjeri?
Polazna isprava je aktuelni list nepokretnosti. Prema katastarskom zakonu, A list sadrži podatke o zemljištu, B list podatke o imaocu prava na zemljištu, V list podatke o objektima, njihovim posebnim djelovima i imaocima prava na njima, a G list terete i ograničenja. 6
Prije potpisivanja provjerite:
- Vlasništvo i ovlašćenje za prodaju: ko je upisan i da li su za raspolaganje potrebni učešće ili saglasnost drugih lica.
- Identitet i površinu nekretnine: da li parcela, objekat, oznaka posebnog dijela i kvadratura odgovaraju onome što obilazite.
- Terete i zabilježbe: hipoteke, službenosti, zabrane, sudske sporove i napomene o gradnji ili dokumentaciji.
- Dozvole i status gradnje: građevinsku dozvolu ili drugi akt, odgovarajuću tehničku dokumentaciju i upotrebnu dozvolu ili druge relevantne završne isprave.
- Legalizaciju ili utvrđivanje statusa: broj predmeta, službene odluke i, kada se primjenjuje pravilnik, izvještaj i izjave komisije.
Kod kuće provjerite i prava na zemljištu; kod stana identitet posebnog dijela i dokumentaciju zgrade. Ako postoje neslaganja, u provjeru uključite advokata i licenciranog geodetu ili drugog odgovarajućeg tehničkog stručnjaka.
Da li je G list dokaz da objekat nije legalan?
Ne. G list je dio evidencije tereta i ograničenja, a ne oznaka „nelegalne nekretnine“. Hipoteka i zabilježba bespravne gradnje imaju različite pravne posljedice. Važno je šta je upisano, na koji objekat ili dio objekta se upis odnosi i kojim je aktom zasnovan. 6
Ni odsustvo izričite zabilježbe „zabrana otuđenja“ ne treba tretirati kao garanciju da je bespravni objekat dopušteno prodati. Zakonsku zabranu iz člana 33 treba provjeravati zajedno sa stvarnim statusom gradnje i uslovima eventualnog izuzetka. Rokovi za upis zabilježbi nijesu opšta dozvola da se do njihovog isteka prodaju bespravni objekti. 1
Da li hipoteka znači da će banka odobriti stambeni kredit?
Ne. Zakonska mogućnost upisa hipoteke u određenim slučajevima i odluka banke da finansira kupovinu različita su pitanja. Banka provjerava kreditnu sposobnost kupca, vrijednost i prihvatljivost obezbjeđenja i dokumentaciju transakcije.
Na primjer, CKB u objavljenim uslovima traži predugovor, list nepokretnosti ne stariji od 30 dana i hipoteku prvog reda, a zadržava pravo da traži dodatna obezbjeđenja ili dokumentaciju. To nije potvrda da prihvata svaki nelegalizovan objekat. 7
Prije preuzimanja obaveze prema prodavcu zatražite provjeru banke za baš tu nekretninu. Ako predmet kupovine ne može zakonski biti prodat, alternativna hipoteka ili gotovinska sredstva ne rješavaju prepreku za njen promet.
Kako pravni status utiče na cijenu?
Neriješena dokumentacija može uticati na interesovanje kupaca, vrijeme potrebno za realizaciju dozvoljenog posla i troškove koje treba uzeti u obzir. Međutim, zakon ne propisuje univerzalni procenat umanjenja tržišne cijene nelegalizovane nekretnine.
Pravni rizik ne treba predstaviti samo kao priliku za povoljniju kupovinu. Prvo treba utvrditi može li se promet sprovesti i postoji li realna mogućnost rješavanja dokumentacije. Tek tada imaju smisla procjena vrijednosti i pregovori o troškovima.
Šta treba da uradi vlasnik koji planira prodaju?
Prije oglašavanja pribavite aktuelnu dokumentaciju i utvrdite da li je potreban postupak legalizacije ili utvrđivanja statusa po pravilniku. Kupcu jasno predočite postojeće zabilježbe, odluke i nepravilnosti; „predat zahtjev“ ne predstavljajte kao završenu legalizaciju.
Po izdavanju rješenja o legalizaciji treba provjeriti i njegovo sprovođenje u katastru. Član 21 predviđa upis podataka o rješenju i načinu plaćanja naknada, kao i brisanje određenih zabilježbi o bespravnoj gradnji i zabrani prometa. Legalizacija ne znači automatsko brisanje hipoteke, službenosti ili drugih nezavisnih tereta. 1
Ako se naknada za legalizaciju plaća u ratama, pribavite podatke o njenom preostalom iznosu i uslovima plaćanja. Ne pretpostavljajte da prodaja sama po sebi gasi dug ili da ga kupac preuzima samo na osnovu usmenog dogovora. Pravni tretman obaveze treba provjeriti u rješenju, odgovarajućem aktu o plaćanju i kod nadležnog organa.
Za bespravne objekte koji još nijesu upisani, član 48 predviđa pokretanje upisa u roku od 24 mjeseca od stupanja osnovnog zakona na snagu, odnosno do 14. avgusta 2027. godine. To je rok za pokretanje katastarskog upisa, ne odobrenje prodaje i ne dokaz da će legalizacija biti završena. 1 2
Taluma Montenegro – podrška uz jasno utvrđen pravni status
Dobra prezentacija može privući kupce, ali ne može zamijeniti urednu dokumentaciju i provjeru dozvoljenosti prometa. Kod složenih slučajeva posredovanje treba povezati sa odgovarajućom pravnom i tehničkom provjerom.
Taluma Montenegro pruža podršku klijentima u kupovini, prodaji i izdavanju nekretnina, uz pažnju koju pridajemo transparentnosti informacija i dostupnoj dokumentaciji. Za informacije o ponudi i uslovima saradnje kontaktirajte naš tim.
- Nekretnine: +382 67 001 414
Taluma – jedna adresa za sve.
Provjera: 12. oktobar 2026. Tekst obuhvata Zakon o legalizaciji bespravnih objekata („Službeni list CG“, br. 91/2025, 18/2026 i 117/2026) i pravilnik iz br. 95/2026. Ovo je opšta informacija, ne individualno pravno mišljenje o određenoj nekretnini. Prije ugovaranja provjerite konkretne isprave sa advokatom i notarom koji bi sačinio pravni posao.
