MECrnogorski
Legalizacija bespravnog objekta ne znači isti trošak za svakog vlasnika. Iznos zavisi od opštine, zone u kojoj se objekat nalazi, njegove namjene i površine, kao i od toga da li ispunjava uslove za status objekta osnovnog stanovanja. Pored naknade za urbanu sanaciju, u pojedinim slučajevima mogu nastati i drugi troškovi.
Dvije brojke iz naslova odnose se na različite situacije. Do 360 mjesečnih rata predviđeno je za naknadu za urbanu sanaciju za objekte koji ispunjavaju uslove za osnovno stanovanje, odnosno za zakonom određeni dio naknade kod određenih većih objekata. Iznos od 400 do 800 eura po kvadratnom metru odnosi se na posebnu kategoriju hotela i turističkih objekata, a ne na svaki bespravni objekat. 1 2
Kako se određuje naknada za urbanu sanaciju?
Prema Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, naknada za urbanu sanaciju plaća se za bespravne objekte, uz zakonom propisane izuzetke za određene javne i infrastrukturne objekte. Naknada pripada lokalnoj samoupravi i budžetu Crne Gore, uz poseban izuzetak za opštine sjevernog regiona. 2
Iznos nije jedinstven za cijelu državu. Obračun zavisi od faktora kao što su zona, stepen komunalne opremljenosti zemljišta, troškovi komunalnog opremanja i sanacije prostora, kao i vrsta, namjena i starost objekta. Naknada se, po opštem pravilu, obračunava po kvadratnom metru neto površine objekta, prema elaboratu premjera izvedenog stanja. Opština propisuje bliže uslove, visinu i način plaćanja posebnom odlukom, uz prethodnu saglasnost Vlade. Zato se tačan iznos ne može pouzdano izračunati samo na osnovu ovog opšteg teksta: potrebni su opština, zona, površina i odgovarajuća lokalna odluka. 2
Ko se smatra vlasnikom objekta osnovnog stanovanja?
Status osnovnog stanovanja nije automatski vezan za svaki objekat u kojem vlasnik povremeno boravi. Zakon ga vezuje za objekat neto građevinske površine do 200 m² u kojem žive vlasnik i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, sa prebivalištem u mjestu gdje se objekat nalazi. Uslov je i da vlasnik i članovi domaćinstva nemaju u svojini drugi stambeni objekat u Crnoj Gori, odnosno da nemaju suvlasnički udio veći od 25 m² u drugom stambenom objektu. Zakon posebno uređuje slučaj kada postoji drugi objekat koji nije podoban za stanovanje. 2
Porodično domaćinstvo za ovu svrhu obuhvata zakonom navedene članove porodice koji žive sa vlasnikom u zajedničkom domaćinstvu. Nadležni organ provjerava ispunjenost uslova; sama izjava vlasnika ili prijava prebivališta ne znače automatsko odobrenje povlašćenog statusa. 2
Član 23 predviđa i mogućnost umanjenja za vlasnika bespravnog objekta površine do 500 m², ali samo za površinu do 200 m², uz ispunjenje zakonskih uslova za osnovno stanovanje. To nije automatsko umanjenje za cijelu površinu većeg objekta. Zakon prepoznaje i mogućnost umanjenja za vlasnika posebnog dijela kolektivnog objekta koji ispunjava propisane uslove. 2
Kada je moguća otplata do 30 godina?
Za naknadu za urbanu sanaciju objekta osnovnog stanovanja zakon dopušta otplatu u jednakim mjesečnim ratama, najviše u 360 rata — odnosno do 30 godina. Za ostale bespravne objekte opšti maksimum je 120 jednakih mjesečnih rata, odnosno do deset godina, uz izuzetak za određene hotele, turistička naselja i rizorte, za koje je maksimum 60 rata. Zahtjev za plaćanje podnosi vlasnik, a broj rata ne može preći zakonski maksimum. 2
Ovo je rok za naknadu za urbanu sanaciju, a ne opšta garancija da se svi troškovi legalizacije mogu plaćati 30 godina. Ako se istovremeno rješava kupovina državnog ili opštinskog zemljišta na kojem je objekat sagrađen, Zakon predviđa zaseban postupak otkupa. Vrijednost zemljišta se, pod propisanim uslovima i uz obezbjeđenje potraživanja, može otplaćivati do 360 rata za objekat osnovnog stanovanja, odnosno do 120 rata za ostale objekte. To je odvojena obaveza od naknade za urbanu sanaciju. 2
Ko može dobiti umanjenje naknade?
Zakon ovlašćuje lokalnu samoupravu da propiše umanjenja, ali ne garantuje da će svaki vlasnik dobiti najveći mogući procenat. Lokalna odluka može predvidjeti:
- umanjenje do 50% za objekte osnovnog stanovanja;
- umanjenje do 90% za objekte čiji su vlasnici ili članovi njihovog domaćinstva samohrani roditelji ili staratelji, lica sa invaliditetom, mladi koji su bili djeca bez roditeljskog staranja, porodice sa djecom sa smetnjama u razvoju ili pripadnici romske i egipćanske populacije;
- umanjenje do 20% za jednokratno plaćanje naknade;
- umanjenje do 50% za objekte u vlasništvu vjerskih zajednica koji se koriste za bogosluženje i druge vjerske potrebe, što je dodato izmjenama iz februara 2026.
Ova umanjenja se ne sabiraju. Konkretan procenat i dokumentacija kojom se dokazuju uslovi zavise od važeće odluke nadležne opštine. 2 3
Kome se može obračunati 400–800 € po kvadratu?
Zakon propisuje poseban raspon od 400 do 800 eura po kvadratnom metru izgrađenog prostora za hotel, odnosno turističko naselje sa četiri ili pet zvjezdica, kao i za turistički rizort. Za ove objekte naknada se plaća jednokratno ili u najviše 60 jednakih mjesečnih rata. 2
To nije tarifa koja se primjenjuje na svaki apartman, kuću za odmor ili turistički korišćen objekat. Vlasnik i objekat moraju pripadati kategoriji koju Zakon izričito navodi, a iznos unutar zakonskog raspona treba provjeriti u odluci koja važi u konkretnoj opštini. Takođe, iznos 400–800 €/m² odnosi se na ovu posebnu naknadu za urbanu sanaciju, a ne nužno na sve troškove koje postupak može proizvesti. 2
Drugi troškovi na koje treba računati
Za legalizaciju bespravnih objekata na teritoriji jedinica lokalne samouprave na Crnogorskom primorju obračunava se i naplaćuje posebna naknada, u skladu sa zakonom o regionalnom vodosnabdijevanju Crnogorskog primorja. Za nju je predviđeno najviše 36 jednakih mjesečnih rata. Konkretan obračun i eventualne izuzetke treba provjeriti prema propisu koji uređuje tu naknadu. 2
Mogu nastati i troškovi geodetskog elaborata, stručnih nalaza ili rješavanja imovinsko-pravnih odnosa. Ako se objekat nalazi na zemljištu u državnoj ili opštinskoj svojini, može biti potrebno pokrenuti i postupak otkupa zemljišta. Svaku od tih stavki treba provjeriti odvojeno od naknade za urbanu sanaciju. 2
Zakon predviđa i godišnju naknadu za korišćenje prostora za određene bespravne objekte — na primjer, kada nije podnijet zahtjev za legalizaciju, kada je zahtjev odbijen ili kada nijesu ispunjene obaveze u vezi sa upisom u katastar. Njen obračun i primjena zavise od zakonskih uslova i lokalnih propisa; zato je ne treba predstavljati kao automatsku obavezu svakog vlasnika koji je pokrenuo postupak. 2
Upis u katastar nije isto što i legalizacija
Sama činjenica da je objekat evidentiran u katastru ne znači da je legalizovan. Za legalizaciju se provjeravaju dodatni zakonski uslovi, među kojima su evidentiranost na propisanom satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025, upis u katastar, riješeni imovinsko-pravni odnosi i usklađenost sa ograničenjima koja se odnose na planiranu infrastrukturu i prostor. Zakon propisuje i uslove bezbjednosti i stabilnosti objekta, kao i posebna pravila za zaštićene zone. 2
Izmjene iz februara 2026. predvidjele su poseban postupak za slučajeve u kojima objekat nije vidljiv na snimku, a vlasnik tvrdi da je izgrađen prije jula 2025. godine. U takvom slučaju nije dovoljna samo tvrdnja vlasnika: potrebno je postupiti po propisanoj proceduri i dostaviti odgovarajuće dokaze. 3
Izmjenama objavljenim u avgustu 2026. rok iz člana 48 za pokretanje postupka upisa objekta koji još nije upisan u katastar produžen je na 24 mjeseca od stupanja osnovnog zakona na snagu. Pošto je osnovni zakon stupio na snagu 14. avgusta 2025, taj rok ističe 14. avgusta 2027. godine. Ovo je rok za pokretanje upisa u katastar za objekte koji nijesu upisani — nije rok do kojeg svaki postupak legalizacije mora biti završen niti zamjena za ostale zakonske uslove. 1 4
Šta vlasnik treba da provjeri prije podnošenja zahtjeva?
Prije pokretanja postupka utvrdite da li objekat ispunjava uslove za legalizaciju i da li je već upisan u katastar. Zatim pribavite elaborat i provjerite važeću odluku o naknadi za urbanu sanaciju u opštini gdje se objekat nalazi. Ako tražite status osnovnog stanovanja ili socijalno umanjenje, provjerite lokalna pravila i pripremite dokaze za svaki uslov.
Od opštine zatražite obračun koji odvojeno prikazuje naknadu za urbanu sanaciju, moguću posebnu primorsku naknadu, trošak otkupa zemljišta i druge propisane obaveze. Tako ćete izbjeći pogrešan zaključak da je iznos po kvadratu ili broj rata isti za sve vlasnike u Crnoj Gori.
Ovaj tekst je informativan i ne zamjenjuje pravni savjet. Za konkretan predmet provjerite važeće propise, odluku lokalne samouprave i dokumentaciju objekta.
Provjera: 12. oktobar 2026. Obuhvaćeni su osnovni zakon („Službeni list CG“, br. 91/2025) i izmjene iz br. 18/2026 i 117/2026.
